Chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa thông báo cơ quan thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua bị xử phạt thế nào?

Ngày hỏi:24/04/2022

Mức xử phạt đối với chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa thông báo cơ quan thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua như thế nào? Chủ đầu tư có được đòi khoản phí từ việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Tôi có thắc mắc về việc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư đã có đầy đủ hồ sơ theo quy định nhưng chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai đã không có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Vậy chủ đầu tư bán nhà ở như vậy có bị xử phạt vi phạm hành chính không? Mong nhận được câu trả lời sớm!

Nội dung này được Ban biên tập LawNet tư vấn như sau:

1. Mức xử phạt đối với chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa thông báo cơ quan thẩm quyền về việc nhà ở đủ điều kiện bán, cho thuê mua

Căn cứ Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Theo Điểm a Khoản 3, Khoản 5 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản như sau:

3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;

5. Hình thức xử phạt bổ sung: Đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng đối với dự án có vi phạm quy định tại điểm a, điểm b và điểm e khoản 3 Điều này.

Tại Điểm c Khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức phạt tiền như sau:

c) Mức phạt tiền quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức (trừ mức phạt quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 24; điểm a, điểm b, điểm c khoản 1 Điều 59, điểm a khoản 3 Điều 64, Điều 65, khoản 1 (trừ điểm e) Điều 70 Nghị định này là mức phạt đối với cá nhân). Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.

Như vậy, chủ đầu tư bán nhà ở khi chưa thông báo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua được xem là kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định.

Tổ chức có hành vi trên sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng và cá nhân sẽ bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng; đồng thời đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng.

2. Chủ đầu tư có được đòi khoản phí từ việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Căn cứ Điều 59 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, chủ đầu tư không được đòi bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mà có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng.

Trân trọng!

Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@thuvienphapluat.vn.

Người trả lời:

Ban biên tập LawNet

  • Ban biên tập LawNet
  • Click để xem thông tin