Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản như thế nào?

Ngày hỏi:07/10/2022

Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản? Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản?

Nội dung này được Ban biên tập LawNet tư vấn như sau:

1. Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản?

Theo Phụ lục 1 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản như sau:

Các ví dụ đã được giản lược và chỉ mang tính chất minh họa

1. Ví dụ 1:

Cần thẩm định giá bất động sản là thửa đất có diện tích 80m2, mặt tiền thửa đất rộng 4m, nằm trong con hẻm rộng 4m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.

Qua thu thập thông tin từ thị trường lân cận, tại thời điểm thẩm định giá có 03 bất động sản đang được rao bán mà thửa đất của 03 bất động sản đó tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá với các thông tin như sau:

- Bất động sản 1: Diện tích đất 110 m2, mặt tiền rộng 4,5m, nằm trong con hẻm rộng 3m, đang chờ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 110 m2, nhà 3 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 80%, giá rao bán: 15,89 tỷ đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 7.500.000 đồng/m2.

- Bất động sản 2: Diện tích đất 70 m2, mặt tiền rộng 3m, nằm trong con hẻm rộng 3,5m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 70 m2, nhà 2 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 75%, giá rao bán: 8,555 tỷ đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 7.000.000 đồng/m2.

- Bất động sản 3: Diện tích đất 90 m2, mặt tiền rộng 4,5m, nằm trong con hẻm rộng 3,5m, đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, diện tích xây dựng 90 m2, nhà 4 tầng kết cấu bê tông cốt thép, tường gạch, mái tôn, nền lát gạch ceramic, chất lượng còn lại 70%, giá rao bán: 13,5 tỷ đồng. Đơn giá xây dựng mới nhà có kết cấu tương tự trên thị trường: 8.000.000 đồng/m2.

Ngoài ra còn thu thập được các thông tin sau:

- Giá đất của thửa đất có mặt tiền 4m bằng 90% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 4,5m; bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt tiền 3m.

- Giá đất của thửa đất có diện tích 80 m2 bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có diện tích 110m2, bằng 95% giá đất của thửa đất tương tự có diện tích 70m2, bằng 105% giá đất của thửa đất có diện tích 90m2.

- Giá đất của thửa đất có mặt hẻm 4m bằng 115% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3m, bằng 110% giá đất của thửa đất tương tự có mặt hẻm 3,5m.

- Theo quy định của pháp luật, bất động sản 1 có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận do chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thẩm định viên xác định các khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bất động sản 1 khoảng 148.000 đồng/ m2 (Gồm: Lệ phí trước bạ = 0,5% × Đơn giá đất tại bảng giá đất của UBND thành phố khoảng 24 triệu đồng/m2 × Diện tích; Phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất: 3 triệu đồng; Lệ phí địa chính: 100.000 đồng).

- Theo phân tích thông tin trên thị trường mà thẩm định viên thực tế đã khảo sát và thu thập được, giá giao dịch thành công của các bất động sản so sánh thường thấp hơn so với giá rao bán khoảng 10%.

Lời giải:

1. Xác định giá trị tại thời điểm thẩm định giá của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 1:

110 m2 sàn × 3 tầng × 7.500.000 đồng/ m2 × 80% = 1.980.000.000 đồng

Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 2:

70 m2 sàn × 2 tầng × 7.000.000 đồng/ m2 × 75% = 735.000.000 đồng

Giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản 3:

90 m2 sàn × 4 tầng × 8.000.000 đồng/ m2 × 70% = 2.016.000.000 đồng

2. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.

- Bất động sản 1:

Giá giao dịch thành công dự kiến của bất động sản 1 là: 15.890.000.000 × 90% = 14.301.000.000 đồng, làm tròn thành 14.300.000.000 đồng.

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản 1 = 14.300.000.000 - 1.980.000.000 = 12.320.000.000 đồng.

- Bất động sản 2:

Giá giao dịch thành công dự kiến của bất động sản 2 là: 8.555.000.000 × 90% = 7.699.500.000 đồng

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản 2 = 7.699.500.000 - 735.000.000 = 6.964.500.000 đồng, làm tròn thành 6.965.000.000 đồng

- Bất động sản 3:

Giá giao dịch thành công dự kiến của bất động sản 3 là: 13.500.000.000 × 90% = 12.150.000.000 đồng

Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản 3 = 12.150.000.000 - 2.016.000.000 = 10.134.000.000 đồng

3. Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá

Vận dụng phương pháp so sánh theo cách tiếp cận thị trường, sau khi xác định tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh, thẩm định viên có bảng điều chỉnh các mức giá chỉ dẫn theo các yếu tố so sánh sau:

TT

Yếu tố so sánh

Đơn vị tính

Tài sản thẩm định giá

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2

Tài sản so sánh 3

A

Giá thị trường (Giá trước điều chỉnh)

đồng

12.320.000.000

6.965.000.000

10.134.000.000

B

Giá quy đổi về đơn vị so sánh chuẩn

đồng/m2

112.000.000

99.500.000

112.600.000

C

Điều chỉnh các yếu tố so sánh

C1

Tình trạng pháp lý

Có sổ đỏ

Đang chờ cấp sổ

Có sổ đỏ

Có sổ đỏ

Mức điều chỉnh

%

148.000

0

0

Giá sau điều chỉnh 1

Đồng/m2

112.148.000

99.500.000

112.600.000

C2

Mặt tiền

m

4

4,5

3,0

4,5

Tỷ lệ điều chỉnh

%

-10%

10%

-10%

Mức điều chỉnh

Đồng/m2

-11.214.800

9.950.000

-11.260.000

Giá sau điều chỉnh 2

Đồng/m2

100.933.200

109.450.000

101.340.000

C3

Diện tích

80

110

70

90

Tỷ lệ điều chỉnh

%

10%

-5%

5%

Mức điều chỉnh

Đồng/m2

11.214.800

-4.975.000

5.630.000

Giá sau điều chỉnh 3

Đồng/m2

123.362.800

94.525.000

118.230.000

C4

Mặt hẻm

4

3

3,5

3,5

Tỷ lệ điều chỉnh

%

15%

10%

10%

Mức điều chỉnh

Đồng/m2

16.822.200

9.950.000

11.260.000

Giá sau điều chỉnh 4

Đồng/m2

128.970.200

109.450.000

123.860.000

D

Mức giá chỉ dẫn

Đồng/m2

128.970.200

114.425.000

118.230.000

D1

Giá trị trung bình của mức giá chỉ dẫn

Đồng

120.541.733

D2

Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình của các mức giá chỉ dẫn

%

6,99%

-5,07%

-1,92%

E

Tổng hợp các số liệu điều chỉnh tại mục C

E1

Tổng giá trị điều chỉnh gộp

Đồng

39.399.800

24.875.000

28.150.000

E2

Tổng số lần điều chỉnh

Lần

4

3

3

E3

Biên độ điều chỉnh

%

10%-15%

5%-10%

5%-10%

E4

Tổng giá trị điều chỉnh thuần

Đồng

16.970.200

14.925.000

5.630.000

Trong bảng điều chỉnh trên, thẩm định viên thực hiện điều chỉnh yếu tố liên quan đến giao dịch của tài sản (tình trạng pháp lý) trước, điều chỉnh các yếu tố so sánh về đặc điểm của tài sản (mặt tiền, diện tích, mặt hẻm) sau theo đúng quy định về thứ tự điều chỉnh tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thị trường.

* Về nguyên tắc khống chế:

Theo D2 thì chênh lệch giữa mức giá trung bình của các mức giá chỉ dẫn chỉ nằm trong khoảng từ 5,07% - 6,99%, vì vậy đảm bảo không quá 15%.

* Về thống nhất mức giá chỉ dẫn:

Thẩm định viên đánh giá chất lượng thông tin về các tài sản so sánh là tương đương nhau; mức giá chỉ dẫn, tổng giá trị điều chỉnh gộp, tổng số lần điều chỉnh, biên độ điều chỉnh của các bất động sản chênh lệch không đáng kể. Do đó, thẩm định viên sử dụng mức giá chỉ dẫn trung bình của 03 bất động sản so sánh làm mức giá của bất động sản thẩm định giá:

Giá trị của mảnh đất là: 120.541.733 x 80 m2 = 9.643.338.640 đồng

Làm tròn là: 9.640.000.000 đồng.

2. Ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản?

Theo Phụ lục 2 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 ban hành kèm theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ví dụ về áp dụng phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản như sau:

1. Ví dụ 1:

Cần thẩm định giá một khu đất để tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng phương án đầu tư. Khu đất có diện tích 15.000m2 tại một thành phố là đô thị loại II. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m2 (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.

Theo quy định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích xây dựng là 9.000 m2; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m2) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m2) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m2).

Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng.

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m2.

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng trung bình 1.000.000 đ/m2

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà chung cư trung bình 6.000.000đ/m2 .

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm.

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.

- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).

- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)

- Toàn bộ căn hộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư trung bình 15 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m2. Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

- Tỷ suất chiết khấu là 10%

Lời giải :

Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

Bước 1: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm.

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm:

5.400m2 ´ 16 tầng ´ 80% ´ 15 triệu đồng/m2 = 1.036.800 triệu đồng

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền tại thời điểm cuối năm:

3.600 m2 ´ 23 triệu đồng/m2 = 82.800 triệu đồng

Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại:

(1.036.800 + 82.800) ÷ (1 + 10%) = 1.017.818 triệu đồng

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

Giả thiết các khoản phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.

Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý.

Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay là 1 năm, lãi trả cuối kỳ.

* Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 300 triệu đồng

- Chi phí bồi thường nhà xưởng:

(7.000 m2 ´ 1 triệu đồng/m2) ´ 30% = 2.100 triệu đồng

- Giá trị phế liệu thu hồi:

2.100 triệu đồng ´ 25% = 525 triệu đồng

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án: 1.000 triệu đồng/m2

ð Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là:

300 + 2.100 – 525 + 1.000 = 2.875 triệu đồng

* Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án:

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

15.000m2 ´ 1 triệu đồng/m2 = 15.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng chung cư:

(5.400m2/tầng ´ 16 tầng) ´ 6 triệu đồng/m2 = 518.400 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

10% × (15.000 + 518.400) = 53.340 triệu đồng

- Chi phí quảng cáo bán hàng:

1,5% ´ (1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng

- Trả lãi tiền vay ngân hàng:

(70% × 2.875) ´ 13% = 245,245 triệu đồng

* Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là:

2.875 + ((15.000 + 518.400 + 53.340 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%))

= 551.765 triệu đồng

* Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư:

(551.765 - 245,245) ´ 14% = 77.212 triệu đồng

* Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là:

551.765 + 77.212 = 628.977 triệu đồng

Bước 5: Xác định giá đất

Giá trị ước tính của khu đất

1.017.818 - 628.977 = 388.841 triệu đồng

Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 388.841 triệu đồng

2. Ví dụ 2: Xác định giá trị quyền sử dụng lô đất diện tích 10.000 m2 . Hiện tại lô đất này đã được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (60% x 10.000 m2 = 6.000 m2). Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:

1. Năm thứ nhất dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp:

1.1. Tổng chi phí xây dựng:

Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;

Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m2;

Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m2;

Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…1.500 triệu đồng.

Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.

Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng

Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư)

Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng.

1.2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:

- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m2, từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m2, các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m2.

- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.

2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án

- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.

- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% diện tích đất xây dựng (6000 m2 x 80% = 4.800 m2)

- 50% chi phí cuối năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 13,5%/năm (không bao gồm chi phí quảng cáo bán nhà, chi phí quản lý, chi phí lãi vay)

- Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)

- Tỷ suất chiết khấu là 10%

- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.

Lời giải:

Áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị khu đất này như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích xây dựng khu chung cư để bán; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% tổng diện tích đất xây dựng để xây dựng chung cư 12 tầng.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu:

Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư phát sinh vào thời điểm cuối năm, phế liệu thu hồi thu từ đầu năm thứ nhất.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí:

Giả thiết như sau :

- Nhà đầu tư vay ngân hàng tại thời điểm bắt đầu dự án.

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án; Chi phí phá dỡ, bồi thường nhà xưởng cũ phát sinh đầu năm.

- Chi phí xây dựng hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý dự án phát sinh cuối năm.

Bảng tính toán chi tiết cụ thể như sau:

STT

CHỈ TIÊU

Giá trị

Đơn vị

Ghi chú

1

Ước tính giá trị phát triển

606.496

tr đồng

DT = DT1 + DT2 + DT3

Tầng 1 - 5: 13 tr đồng/m2

Tầng 6 -10: 12 tr đồng/m2

Tầng 11 - 12: 11 tr đồng/m2

1.1

Doanh thu năm 1 quy về thời điểm thẩm định giá

256.582

tr đồng

DT1=(4800×5×13+4800×5×12+4800×2×11)×40%/1,1

1.2

Doanh thu năm 2 quy về thời điểm thẩm định giá

349.884

tr đồng

DT2=(4800×5×13+4800×5×12+4800×2×11)×60%/1,12

2

Ước tính chi phí phát triển

346.352

tr đồng

CP = CP1 + CP2

Đầu năm 1

tr đồng

2.1

Chi phí thiết kế, quy hoạch

2.400

tr đồng

C1

2.2

Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ (đã khấu trừ phần giá trị thu hồi)

70

tr đồng

C2 = 100 tr. đ – 30 tr. đ

2.3

Chi phí phát sinh thời điểm bắt đầu dự án

2.470

tr đồng

C3 = C1 + C2

Cuối năm 1

2.4

Chi đầu tư hạ tầng

7.000

tr đồng

C4 = 10.000 m2 x 700.000 đ/m2

2.5

Chi xây dựng chung cư

216.000

tr đồng

C5 = 6000 m2 x 5 tr. đồng/m2 x 12 tầng x 60%

2.6

Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…

900

tr đồng

C6= 1.500 tr. đồng x 60 %

2.7

Chi phí bán nhà, quảng cáo tiếp thị

4.500

tr đồng

C7

2.8

Chi phí quản lý

11.150

tr đồng

C8 = 5 % × (C4 + C5)

2.9

Chi trả lãi vay

15.113

tr đồng

C9= 50%× [C4 + C5 + C6]×13,5%

2.10

Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối năm thứ nhất

239.550

tr đồng

C10 = C4+ C5+ C6 + C7 + C8 + C9

2.11

Tổng chi phí phát sinh năm thứ nhất quy về hiện tại

220.242

tr đồng

CP1 = C3 + C10/1,1

Năm 2

2.13

Chi xây dựng chung cư

144.000

tr đồng

C13=6000m2 x 5 tr đồng/m2 x 12 tầng x 40%

2.14

Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…

600

tr đồng

C14= 1500 x 40%

2.15

Chi phí quản lý

7.230

tr đồng

C15= (C13+ C14) x 5 %

2.16

Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối năm thứ hai

151.830

tr đồng

C16 = C13 + C14 + C15

2.17

Tổng chi phí phát sinh năm thứ hai quy về hiện tại

125.479

tr đồng

CP2 = C16/ 1,12

2.18

Lợi nhuận nhà đầu tư

46.566

tr đồng

14% × [CP – C10/1,1]

3

Giá trị QSD đất

tr đồng

3.1

Giá trị QSD đất

213.578

tr đồng

DT - CP - Lợi nhuận nhà đầu tư

3.2

Diện tích đất

10.000

m2

3.3

Đơn giá QSD đất

21,36

tr đồng

Giá trị QSD đất / Diện tích đất

Trân trọng!

Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@thuvienphapluat.vn.