Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu?

Ngày hỏi:07/10/2022

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không? Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý như thế nào? Giá trái cây lên, chủ vườn có quyền hủy hợp đồng đặt cọc?

 

Nội dung này được Ban biên tập LawNet tư vấn như sau:

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu hay không?

Cho hỏi: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ có bị vô hiệu không? Tôi có ý định mua một miếng đất, nhưng hiện tại đất của người bán chưa có sổ đỏ. Nay bên bán đang yêu cầu tôi ký hợp đồng đặt cọc, trong hợp đồng có quy định là bên bán sẽ làm sổ đỏ, khi nào có sổ thì tôi mới thanh toán hết phần tiền còn lại. Vậy cho tôi hỏi là trường hợp mà bên bán chưa làm được sổ đỏ (ví dụ như có tranh chấp...) thì khi ra tòa thì hợp đồng đặt cọc này có vô hiệu không ạ? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Hiện pháp luật hiện hành cũng không quy định hợp đồng đặt cọc phải được công chứng.

Như vậy, nếu Hợp đồng đặt cọc của bạn được đảm bảo về hình thức nêu trên, cũng như các nội không trái với quy định của pháp luật thì hoàn toàn có giá trị pháp lý, nếu có tranh chấp.

Trả lại tiền đặt cọc khi bán thanh lý như thế nào?

Cho hỏi: Trả lại Tiền đặt cọc khi bán thanh lý như thế nào? Cơ quan tôi có bán thanh lý tài sản, người mua đến đặt cọc sau đó không đấu giá hoặc trả giá thấp hơn giá khởi điểm. Vậy người đó có được hoàn Tiền đặt cọc không? Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!
Trả lời:

Theo Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2015 thì: Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về nhận đặt cọc nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và mọt khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp khi thanh lý tài sản người mua đến đặt cọc sau đó không đấu giá hoặc trả giá thấp hơn giá khởi điểm mà trong hợp đồng đặt cọc quy định rất rõ ràng và người mua vi phạm dẫn đến việc không giao kết được hợp đồng dân sự thì bên nhận đặt cọc sẽ không phải hoàn trả lại tài sản đặt cọc và bồi thường khoản tiền tương đương.

Giá trái cây lên, chủ vườn có quyền hủy hợp đồng đặt cọc

Cho hỏi: Ông Đỗ Bảnh (Gò Công, Tiền Giang) hỏi: Vừa qua tôi ký kết với ông Đông là chủ vườn hợp đồng thu mua toàn bộ trái cây trong năm với giá 400 triệu đồng. Để bảo đảm cho giao dịch này, tôi đã đặt cọc trước cho ông Đông 80 triệu đồng. Đến kỳ thu hoạch, do trái cây được giá, ông Đông đề nghị nâng giá trị của hợp đồng lên 600 triệu đồng thì ông mới bán, nếu tôi không đồng ý thì ông ấy sẽ trả lại 80 triệu Tiền đặt cọc và đơn phương chấm dứt hợp đồng đã ký. Vậy, tôi nên làm như thế nào trong trường hợp này?
Trả lời:
Giữa ông Bảnh và ông Đông đã tiến hành ký kết hợp đồng mua bán trái cây, trong hợp đồng này có khoản đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng.

Trường hợp hợp đồng được thực hiện thì 80 triệu đồng tiền đặt cọc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền của ông Bảnh; nếu ông Bảnh từ chối việc thực hiện hợp đồng bao mua trái cây của ông Đông thì 80 triệu đồng đặt cọc thuộc về ông Đông; nếu ông Đông từ chối việc thực hiện hợp đồng bán trái cây thì ông Đông phải trả cho ông Bảnh gấp đôi số tiền đặt cọc là 160 triệu đồng, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Ông có thể tham khảo thêm nội dung những quy định này tại Bộ luật Dân sự năm 2015. Về đạo lý, người ta thường nói: Nói lời phải giữ lấy lời/Đừng như con bướm đậu rồi lại bay/Nói chín thì phải làm mười/Nói mười làm chín, kẻ cười người chê.

Về nguyên tắc, nếu ông Đông “bẻ kèo” thì vẫn còn lời 40 triệu đồng từ việc trái cây lên giá. Tuy nhiên, trong chuyện làm ăn thì có lúc giá lên, giá xuống, giữ uy tín với nhau để làm ăn lâu dài. Kiện tụng chỉ là giải pháp cuối cùng khi không còn biện pháp nào khác.

Vậy nên, kết hợp cả quy định của pháp luật và đạo lý trong giải quyết tranh chấp này theo hướng nâng giá trị hợp đồng đến mức có thể chấp nhận được, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của hai bên.
Trân trọng!
Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email info@thuvienphapluat.vn.

Người trả lời:

Ban biên tập LawNet

  • Ban biên tập LawNet
  • Click để xem thông tin