Mua bán đất bằng vi bằng có được sang tên sổ đỏ?

Tôi có mua mảnh đất của một người quen, diện tích 20x6 (m2), đất này đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trong quá trình mua bán chúng tôi không có lập hợp đồng mua bán đất mà chỉ lập giấy viết tay và có nhờ Thừa phát lại lập vi bằng về việc giao nhận tiền và sổ đỏ. Nhưng bên địa chính không sang tên sổ đỏ cho tôi vì không có hợp đồng, bây giờ tôi phải làm như thế nào?

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là hợp đồng bán đất) được thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 (tương ứng với hợp đồng bán tài sản), Luật đất đai 2013 và các quy định khác liên quan.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các Văn phòng/ Phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản) thì mới được xem là có hiệu lực pháp luật.

Đồng nghĩa, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó bị xem là vô hiệu. Hệ quả pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

Mặt khác, theo quy định tại Nghị định 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập cụ thể như sau:

- Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

- Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây, trường hợp lập vi bằng trong giao dịch mua bán đất đai thì vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ liên quan đến hoạt động mua bán chứ vi bằng không chứng nhận việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng nghĩa, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trong giao dịch mua bán đất đai.

Tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 có quy định:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;"

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) hoặc đã đăng ký thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Mà theo quy định tại Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký biến động đất đai;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì có thể xác định vi bằng không phải là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn có mua mảnh đất của một người quen, diện tích 20x6 (m2) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trong quá trình mua bán không có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực mà chỉ lập giấy viết tay và có nhờ Thừa phát lại lập vi bằng về việc giao nhận tiền và sổ đỏ.

Do đó: Trường hợp này bạn không đủ điều kiện để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (hay còn gọi là sang tên trên sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn cần phải liên hệ với người bán để thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại các Văn phòng/ Phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân theo đúng quy định của pháp luật.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!

Thư Viện Pháp Luật

Sổ đỏ
Hỏi đáp mới nhất về Sổ đỏ
Hỏi đáp Pháp luật
Năm 2024, thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?
Hỏi đáp Pháp luật
Từ năm 2025, đất cấp sai thẩm quyền có được cấp sổ đỏ không?
Hỏi đáp Pháp luật
Chi phí khi làm sổ đỏ lần đầu sẽ tăng từ ngày 01/01/2026?
Hỏi đáp Pháp luật
03 trường hợp làm sổ đỏ được Nhà nước chi trả theo Luật Đất đai 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
07 trường hợp không được cấp Sổ đỏ từ ngày 01/01/2025? Tài sản gắn liền với đất nào không được cấp Sổ hồng?
Hỏi đáp Pháp luật
Chính thức đất không giấy tờ vẫn được cấp sổ đỏ từ năm 2025?
Hỏi đáp Pháp luật
Trường hợp nào không được cấp sổ đỏ theo quy định mới về đất đai 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Đất không có giấy tờ trước 01/7/2014 được cấp Sổ đỏ theo quy định tại Luật Đất đai 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Người thuê đất có được cấp Sổ đỏ không? Người thuê đất có những quyền và nghĩa vụ gì?
Hỏi đáp Pháp luật
Sổ đỏ không chính chủ có mang đi thế chấp được không?
Đặt câu hỏi

Quý khách cần hỏi thêm thông tin về có thể đặt câu hỏi tại đây.

Đi đến trang Tra cứu hỏi đáp về Sổ đỏ
316 lượt xem
Tra cứu hỏi đáp liên quan
Sổ đỏ
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Giấy phép số: 27/GP-TTĐT, do Sở TTTT TP. HCM cấp ngày 09/05/2019.
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: 028 3930 3279
Địa chỉ: P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;
Địa điểm Kinh Doanh: Số 17 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q3, TP. HCM;
Chứng nhận bản quyền tác giả số 416/2021/QTG ngày 18/01/2021, cấp bởi Bộ Văn hoá - Thể thao - Du lịch
Thông báo
Bạn không có thông báo nào