Tranh chấp đất đai khi mua bán đất thuộc diện quy hoạch thì xử lý như thế nào?

Tôi mua nhà 870 triệu 36 m2 có thỏa thuận với bên bán là vay ngân hàng khoảng gần 300 triệu vì tôi không đủ tiền. Nếu đồng ý thì tôi đặt cọc. Bên bán đồng ý và tôi đã đặt cọc 70 triệu giữa T9/2015, chủ nhà hẹn cuối T11/2015 sẽ có giấy chủ quyền do dịch vụ hứa. Nhưng quá thời hạn hẹn đã nhiều tháng tôi muốn lấy tiền cọc lại thì họ bảo thông cảm chờ thêm. Trong thời gian chờ tiếp họ có năn nỉ thuyết phục tôi là đã kiếm được nhà khác cần tôi giao một số tiền lớn họ mua nhà khác giao nhà cho tôi, tôi đồng ý và giao tạm ứng cho họ thêm 420 triệu. Đến tận t8/2016 họ có giấy hẹn 27/8/2016 quận ra sổ họ thuyết phục tôi giao thêm 100 triệu nữa và nói khi có sổ họ bảo tôi muốn làm sao thì làm. Đến 23/9/2016 tôi mới nhận được bản photo công chứng tờ chủ quyền và tôi đem lên ngân hàng bảo nhà bị quy hoạch còn dưới 15m2 nên không hỗ trợ cho vay được. Bên bán đã từng báo cho tôi biết là đo đạc không dính quy hoạch, khi bị như vậy bảo họ cũng không biết chuyện của nhà nước nên giờ tôi cũng bị kẹt không thể thực hiện vay để trả số còn lại và tôi thực sự không đồng ý mua nhà bị cắt hơn một nửa với giá trị đó. Mong nhận được tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật. Chân thành cảm ơn!

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, bên bán không có Giấy chứng nhận nên không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Theo Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 thì "Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự." Tuy nhiên ở đây, hợp đồng dân sự này không thể thực hiện được do bên bán không có quyền thực hiện hợp đồng này, như vậy việc đặt cọc này vô hiệu ( Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. - Khoản 2 Điều 410 BLDS 2005).  Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 137).

Trước hết, bạn nên thương lượng với bên bán, nếu bên bán không chịu hợp tác thì bạn có thể khởi kiện họ ra Tòa dân sự với yêu cầu giải quyết Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo các quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Trên đây là tư vấn của Ban biên tập Thư Ký Luật về xử lý tranh chấp đất đai khi mua bán đất thuộc diện quy hoạch. Bạn nên tham khảo chi tiết Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để nắm rõ quy định này.

Trân trọng!

Thư Viện Pháp Luật

Tranh chấp đất đai
Hỏi đáp mới nhất về Tranh chấp đất đai
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai mới nhất năm 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Lấn chiếm đất là gì? Hành vi lấn chiếm đất của người khác có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự không?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu đơn đề nghị đo lại đất có tranh chấp?
Hỏi đáp Pháp luật
Toàn văn Luật Đất đai 2024: Trọng tài thương mại cũng có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai?
Hỏi đáp Pháp luật
Có bắt buộc phải hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã khi khởi kiện tranh chấp đất đai không?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai mới nhất hiện nay?
Hỏi đáp Pháp luật
Mẫu biên bản hòa giải tranh chấp đất đai ở thôn, xã mới nhất 2024?
Hỏi đáp Pháp luật
Lệ phí khởi kiện tranh chấp đất đai năm 2024 là bao nhiêu?
Hỏi đáp Pháp luật
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh được thực hiện như thế nào?
Hỏi đáp Pháp luật
Có được lựa chọn cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai hay không?
Đặt câu hỏi

Quý khách cần hỏi thêm thông tin về có thể đặt câu hỏi tại đây.

Đi đến trang Tra cứu hỏi đáp về Tranh chấp đất đai
368 lượt xem
Tra cứu hỏi đáp liên quan
Tranh chấp đất đai
Chủ quản: Công ty THƯ VIỆN PHÁP LUẬT. Giấy phép số: 27/GP-TTĐT, do Sở TTTT TP. HCM cấp ngày 09/05/2019.
Chịu trách nhiệm chính: Ông Bùi Tường Vũ - Số điện thoại liên hệ: 028 3930 3279
Địa chỉ: P.702A , Centre Point, 106 Nguyễn Văn Trỗi, P.8, Q. Phú Nhuận, TP. HCM;
Địa điểm Kinh Doanh: Số 17 Nguyễn Gia Thiều, P. Võ Thị Sáu, Q3, TP. HCM;
Chứng nhận bản quyền tác giả số 416/2021/QTG ngày 18/01/2021, cấp bởi Bộ Văn hoá - Thể thao - Du lịch
Thông báo
Bạn không có thông báo nào