Đăng ký sang tên quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng đã xây dựng nhà trên đất

Trường hợp của bạn có hai vấn đề cần đặt ra như sau:

- Việc ba mẹ bạn xây nhà và ở từ năm 1990 có đúng mục đích sử dụng đất không?

- Lô đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa?

Vấn đề về mục đích sử dụng đất: Khi sử dụng đất, người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai và văn bản hướng dẫn, một trong các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích (Khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai). Điều 15 Luật Đất đai cũng quy định các hành vi bị nghiêm cấm, trong đó có nghiêm cấm việc: “không sử dụng, sử dụng đất không đúng mục đích”. Trường hợp người sử dụng đất không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật (Điều 140 Luật Đất đai).

Theo thông tin bạn cung cấp thì lô đất của ba mẹ bạn là đất nông nghiệp nhưng đã có nhà và gia đình bạn đã ở trên đó từ năm 1990 đến nay. Vậy, gia đình bạn đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hay chưa?

Nếu đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn có thể tiến hành khai nhận di sản thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất để bạn được đứng tên chủ sử dụng lô đất đó. Nếu chưa chuyển đổi mục đích sử dụng thì bên cạnh việc làm thủ tục khai nhận và tặng cho thì bạn còn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Vấn đề thứ hai mà chúng tôi đưa ra ở trên là lô đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa. Có hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất: Lô đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì: Trước hết, mẹ bạn (với tư cách là đồng chủ sử dụng lô đất với bố bạn) và một trong các đồng thừa kế - các đồng thừa kế theo pháp luật của bố bạn phải cử ra một người để làm các thủ tục liên quan như:

+ Xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (nếu chưa chuyển đổi);

+ Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với nhà đất của ba mẹ bạn.

Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì các đồng thừa kế sẽ làm thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đối với di sản mà bố bạn để lại là một phần quyền sử dụng đất, phần quyền sở hữu nhà ở (nhường hết phần thừa kế đó cho bạn); đồng thời mẹ bạn cũng làm thủ tục tặng cho phần quyền sử dụng /quyền sở hữu của bà đối với nhà đất đó cho bạn.

- Trường hợp thứ hai: Lô đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì: Cùng với việc làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong trường hợp chưa chuyển đổi) thì gia đình bạn có thể làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tặng cho tài sản theo quy định của pháp luật.

Dưới đây chúng tôi sẽ nêu ra một số thủ tục (và các chi phí thực hiện) mà bạn có thể phải tiến hành như sau: thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất (trong trường hợp chưa chuyển đổi); thủ tục cử người thừa kế tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (nếu nhà đất đó chưa được đăng ký quyền sở hữu/ sử dụng); thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế của bố bạn; thủ tục tặng cho tài sản của mẹ bạn.

1. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 36 Luật Đất đai thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trường hợp nhà bạn (Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) thì phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 125 Luật Đất đai và Điều 134 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

* Nơi nộp hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

* Hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);

* Thủ tục:

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa; xem xét tính phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết; chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc làm trích sao hồ sơ địa chính.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính gửi cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp và gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ký lại hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.

- Thời gian thực hiện các công việc quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này không quá ba mươi (30) ngày làm việc (không kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày cơ quan tài nguyên và môi trường nhận đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý.

* Khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất, người thực hiện phải nộp nghĩa vụ tài chính theo Khoản 4 Điều 36 Luật Đất đai:

- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất phi nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi giá trị quyền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng tính theo giá đất do Nhà nước quy định tại thời điểm được phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất;

- Nộp tiền sử dụng đất theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng trừ đi tiền sử dụng đất theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

- Trả tiền thuê đất theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đối với trường hợp người sử dụng đất lựa chọn hình thức thuê đất;

- Việc tính giá trị quyền sử dụng đất được áp dụng chế độ miễn, giảm tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

* Về thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất  (theo điểm d Khoản 1 Điều 68 Luật Đất đai):

Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm được chuyển mục đích sử dụng đất;

2. Thủ tục cử người tiến hành các thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu đối với nhà đất của ba mẹ bạn

Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà đất thuộc quyền sử dụng/ quyền sở hữu của ba mẹ bạn nên thông thường ba mẹ bạn sẽ tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền. Nhưng do ba bạn đã mất nên phần quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu của ba bạn được coi là di sản thừa kế và các đồng thừa kế của ba bạn sẽ đứng ra làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu đối với tài sản đó.

Khoản 3 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định về trường hợp này như sau:

Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Như vậy, đề cử một người đứng ra làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở thì các đồng thừa kế theo pháp luật của ba bạn phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ quyền sở hữu nhà đất mang tên mẹ bạn và người được các đồng thừa kế cử ra (Đối với phần di sản của ba bạn) thì gia đình bạn có thể làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tặng cho tài sản theo hướng dẫn dưới đây.

3.  Thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tặng cho tài sản

Vì nhà đất là tài sản chung của ba mẹ bạn nên nếu muốn sang tên toàn bộ quyền sở hữu/ sử dụng cho bạn thì gia đình bạn phải làm đồng thời hai thủ tục: Thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đối với phần nhà đất thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của ba bạn; và Thủ tục tặng cho phần nhà đất thuộc quyền sở hữu/ sử dụng của mẹ bạn.

a. Thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế:

* Chủ thể tiến hành: Những người thừa kế theo pháp luật của bố bạn quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.

*Cơ quan tiến hành: Bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

- Bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở;

+ Giấy chứng tử của bố bạn;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn, giấy khai sinh của anh em bạn …).

* Thủ tục:

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng, trong văn bản, những người thừa kế khác có thể tặng cho toàn bộ quyền hưởng di sản cho bạn.

b. Thủ tục tặng cho tài sản là phần quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà của mẹ bạn cho bạn.

* Chủ thể: Bên tặng cho là mẹ bạn; bên nhận tặng cho là bạn.

* Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

* Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng theo Điều 35 Luật Công chứng.

* Thủ tục: Thực hiện theo hướng dẫn của Luật Công chứng. Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.

c. Thủ tục sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Sau khi tiến hành đồng thời hai thủ tục nêu trên (thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và tặng cho tài sản) thì bạn có thể nộp chung một bộ hồ sơ đến cơ quan nhà đất có thẩm quyền để đăng ký sang tên bạn.

- Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất.

- Hồ sơ: Bản chính văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và Bản chính Hợp đồng tặng cho tài sản có công chứng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà; giấy tờ khác (giấy tờ tùy thân của bạn, giấy chứng tử …).

- Thủ tục:

Văn phòng đăng ký nhà đất sau khi nhận hồ sơ sẽ có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; Sau khi bên nhận thừa kế, nhận tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký nhà đất có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà cho bạn.

Khi tiến hành các thủ tục trên thì bạn có thể phải nộp các khoản chi phí sau:

- Phí và thù lao công chứng đối với Văn bản khai nhận di sản thừa kế và tặng cho quyền sử dụng đất: Phí công chứng thu theo quy định tại thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng. Thù lao công chứng do tổ chức công chứng quy định, gồm: thù lao soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp và các việc khác liên quan đến việc công chứng (Điều 57 Luật Công chứng).

- Thuế thu nhập cá nhân do nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở: nộp theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân và văn bản hướng dẫn. Theo Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn thuộc trường hợp được miễn thuế.

- Lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu: nộp theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá trị nhà đất. Tuy nhiên, theo Khoản 10 Điều 4 Nghị định này thì bạn có thể thuộc trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.