Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu khi chủ sử dụng đất đã chết

Theo thông tin bạn cung cấp thì nhà đất do ông nội bạn mua cách đây hơn 30 năm (có giấy tờ viết tay) nên ông nội bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai. Nhưng do ông nội đã mất nên các đồng thừa kế của ông nội bạn sẽ đứng ra làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất/quyền sở hữu đối với tài sản đó. Khoản 3 Điều 4 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định về trường hợp này như sau: Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Theo quy định trên thì các đồng thừa kế của ông bạn có thể tiến hành hai bước:

Bước 1: Công chứng Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế để cử cô bạn là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở. Sau đó, cô bạn sẽ đại diện các đồng thừa kế để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Bước 2: Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì cô bạn vẫn chưa có quyền tặng cho ½ tài sản cho gia đình bạn; mà các đồng thừa kế của ông bạn sẽ tiến hành khai nhận và phân chia di sản thừa kế. Theo chúng tôi thì tại bước 2, gia đình bạn có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 49 Luật Công chứng. Trong văn bản đó, các đồng thừa kế sẽ thỏa thuận phân chia di sản với nội dung: Bố bạn được hưởng ½ di sản thừa kế tức là được hưởng ½ nhà đất như ông nội đã phân chia khi còn sống; còn ½ di sản còn lại sẽ được phân chia theo thỏa thuận.

Các thủ tục cụ thể như sau:

1. Công chứng văn bản thỏa thuận cử người đại diện cho các đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

* Chủ thể tiến hành: Những người thừa kế theo pháp luật của ông nội bạn quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (trong đó có bố bạn và cô bạn).

* Cơ quan tiến hành: Bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

* Thủ tục:

- Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:

+ Yêu cầu công chứng;

+ Giấy chứng tử của ông nội;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy tờ mua bán viết tay mà ông nội đã lập khi mua nhà đất đó …).

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra dự thảo văn bản thỏa thuận (nếu các bên đã có dự thảo) hoặc giúp các bên soạn thảo văn bản. Các bên sẽ ký văn bản và công chứng viên công chứng văn bản đó theo thủ tục quy định tại Điều 35 Luật Công chứng.

2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

* Chủ thể tiến hành: Cô bạn – với tư cách là người đại diện của các đồng thừa kế theo Văn bản thỏa thuận đã công chứng.

* Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất và nhà nơi có bất động sản.

* Thủ tục:

- Nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm (theo Điều 123 Luật Đất đai):

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai: Giấy tờ mua bán viết tay của ông nội bạn.

+ Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế về việc cử cô bạn đại diện làm giấy chứng nhận.

+ Các giấy tờ khác.

- Cơ quan nhà đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cô bạn và việc ghi tên người sử dụng đất được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT như nêu trên.

3.  Thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế.

Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự như khi tiến hành văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế về việc cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế còn có thêm thủ tục như sau:

- Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế của ông bạn có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo Điều 49 Luật Công chứng như hướng dẫn nêu trên.

4. Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho những người được hưởng di sản thừa kế.

Thực hiện tương tự như thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nêu trên. Nếu được phân chia ½ di sản thừa kế thì bố bạn có thể làm thủ tục đăng ký sang tên phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mang tên mình.

5. Chi phí khi thực hiện các thủ tục trên.

Khi tiến hành các thủ tục trên thì gia đình bạn có thể phải nộp các khoản chi phí sau:

- Phí và thù lao công chứng đối với Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế và Văn bản khai thỏa thuận phân chia di sản thửa kế: Phí công chứng thu theo quy định tại Thông tư 08/2012/TTLT-BTC-BTP ngày 19/01/2012 của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháp về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng. Thù lao công chứng do tổ chức công chứng quy định, gồm: thù lao soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp và các việc khác liên quan đến việc công chứng (Điều 57 Luật Công chứng).

- Thuế thu nhập cá nhân do nhận thừa kế: nộp theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân và văn bản hướng dẫn. Theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì trường hợp nhận thừa kế giữa cha mẹ con như của gia đình bạn thuộc trường hợp được miễn thuế.

- Lệ phí trước bạ khi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng/ quyền sở hữu: nộp theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, mức thu là 0,5% giá trị nhà đất.

- Tiền sử dụng đất: Đối với các trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì có thể sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, theo điểm d khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai: Một trong các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất là Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993. Vậy, nếu gia đình bạn thuộc trường hợp này thì không phải nộp tiền sử dụng đất.